Wohnungsverwaltung des eigenen Bestandes
Auch im Jahr 2025 erfolgte die Wohnungsverwaltung ordnungs- und planmäßig. Dabei steigen weiterhin die Ansprüche an das Wohnen bei wachsenden, individuellen Wohnvorstellungen und einer Begrenzung der Mietzahlungsbereitschaft. Bei einem Teil unserer Kunden sind wirtschaftliche Probleme zu erkennen.
Mietausfälle und Erlösschmälerungen von insgesamt 868,1 T€ liegen unter dem Vorjahreswert (876,2 T€) und betragen 6,1 % der Sollmieten (Vorjahr 6,5 %). 62,09 % dieser Mietausfälle entfallen jedoch auf geplante Wohnungsmodernisierungen (wegen Modernisierung, Abbruch oder Totalschaden) und die anteiligen Betriebskostenumlagen, so dass der vergleichbare Mietausfall – bereinigt um die geplanten Wohnungsmodernisierungen – nur 2,3 % (Vorjahr 2,4 %) beträgt.
Im Jahr 2025 haben insgesamt 253 Mieter ihre Wohnung aufgegeben. Die Fluktuationsquote beträgt 8,17 %. Wenn die Wohnungswechsel wegen Modernisierung und Tausch berücksichtigt werden, liegt die verbleibende Fluktuationsquote bei 5,88 %. Die vergleichsweise niedrige Fluktuationsquote spricht dafür, dass sich die Mieterinnen und Mieter der Wohnbau in ihrer Wohnung wohlfühlen und im Schnitt ca. 15 Jahre in ihrer Wohnung verweilen.
Die Vermietungssituation ist nicht zuletzt wegen der niedrigen Gesamtdurchschnittsmiete von 5,56 € je m² gut. Bereinigt um die nicht bewohnbaren Wohnungen beträgt die Gesamtdurchschnittsmiete 5,64 € je m².
Die günstige Durchschnittsmiete ist ein Beleg der erfolgreichen Arbeit der Wohnbau in den letzten Jahren – gemäß Gesellschaftszweck –, kostengünstige Mieten in Coburg zu gewährleisten. Jedoch wird dieses niedrige Mietniveau durch die aktive Neubau- und Modernisierungstätigkeit sowie stetig steigende gesetzliche Anforderungen dauerhaft nicht mehr zu halten sein und macht es erforderlich, sich auf steigende Kosten für das Gut „Wohnen“ einzustellen. Unter diesen Aspekten gilt es – insbesondere für einkommensschwache Bevölkerungsgruppen – Lösungen zu finden.
Wohnungsvormerkungen
Zum 31.12.2025 sind 1.304 Wohnungssuchende vorgemerkt. Davon beziehen sich 199 Wohnungsvormerkungen auf Tauschwohnungen, so dass tatsächlich 1.105 Wohnungen (Vorjahr 1.174) nachgefragt werden. Die Anzahl der Wohnungssuchenden belegt den gegebenen Bedarf an bezahlbarem Wohnraum in Coburg.
Aus den Wohnungswünschen wird erneut deutlich, dass sich die Schere bei der Mietzahlungsfähigkeit weiter öffnet und sich ein erheblicher Teil der Nachfrager auf besonders preisgünstige Wohnungen bezieht. Da von allen ein guter Wohnstandard gewünscht wird, ist es für die nachhaltige Vermietbarkeit sehr wichtig, dass auch die modernisierten Wohnungen so finanziert werden, dass die Kaltmiete bezahlbar bleibt und die Betriebskosten niedrig gestaltet werden können.
Von den Nachfragern beziehen 52,68 % Einkünfte aus aktiver Beschäftigung, 12,81 % sind Rentner. Die restlichen 34,51 % der Nachfrager sind Transfereinkommensbezieher.
Von der Gesamtnachfrage entfallen 18,6 % auf 1- bis 1,5-Zimmer-Wohnungen, 37,7 % auf 2- bis 2,5-Zimmer-Wohnungen, 28,4 % auf 3- bis 3,5-Zimmer-Wohnungen und 13,0 % fragen eine 4-Zimmer-Wohnung nach. Lediglich 2,3 % wünschen eine noch größere Wohnung.
Dieser Nachfrage können wir mit unserem Wohnungsbestandsmix gut entsprechen. Die Nachfragesituation berücksichtigen wir darüber hinaus bei Modernisierung, Sanierung und Neubauten. Sie ist eine wichtige Grundlage unserer Arbeit. Auch der demografischen Entwicklung tragen wir Rechnung und erhöhen die Anzahl altersgerechter Wohnungen stetig.
Aktuell ist eine leicht gestiegene Nachfrage nach großen Wohnungen erkennbar. Es ist jedoch fraglich, ob dieser Trend von Dauer ist. Es gilt daher, auch über intelligente Zwischenlösungen, wie etwa das Zusammenlegen von zwei kleinen Wohnungen, nachzudenken. Entsprechende Konzepte sind bereits in Planung.
